Kompletny przewodnik po kosztach nieruchomości w Czarnogórze (2025): dla inwestorów i kupujących

Przygotowaliśmy kompletny przewodnik po kosztach nieruchomości w Czarnogórze dla tych, którzy planują zakup i chcą z wyprzedzeniem zrozumieć wszystkie niuanse finansowe. Czarnogóra przyciąga pięknymi krajobrazami, ciepłym klimatem i dogodnym położeniem nad morzem, a także pozostaje popularnym kierunkiem wśród zagranicznych nabywców. Ważne jest jednak, aby zrozumieć: rzeczywisty koszt nieruchomości to nie tylko jej cena, ale także wszystkie dodatkowe koszty, które się z nią wiążą.

W tym raporcie zebraliśmy wszystkie ważne informacje o tym, ile tak naprawdę kosztuje zakup i posiadanie nieruchomości w Czarnogórze. Szczegółowo przeanalizowaliśmy zarówno jednorazowe koszty zakupu, jak i wydatki roczne – podatki, koszty utrzymania i ewentualne opłaty związane z wynajmem.

Zwróciliśmy szczególną uwagę na nowe przepisy, które weszły w życie 1 stycznia 2024 roku: obowiązuje progresywny podatek od przeniesienia własności nieruchomości, o którym należy pamiętać z wyprzedzeniem. Nasz poradnik dotyczący wydatków na nieruchomości pomoże Ci uniknąć niespodzianek i mądrze zaplanować budżet.

Przewodnik po jednorazowych kosztach zakupu

W tej sekcji szczegółowo omówimy wszystkie podatki, opłaty i prowizje, które musisz uiścić przy zakupie nieruchomości. Znajomość tych kosztów z wyprzedzeniem pomoże Ci dokładnie obliczyć, ile pieniędzy będziesz potrzebować na start.

Podatek od przeniesienia własności nieruchomości (Porez na promet nepokretnosti): poruszanie się po nowej progresywnej skali

Liniowa stawka podatku w wysokości 3% na rynku wtórnym nieruchomości to już przeszłość dla większości transakcji. Od 1 stycznia 2024 roku w Czarnogórze obowiązuje progresywny system podatkowy, który ma zastosowanie do zakupu nieruchomości na rynku wtórnym. Nowa struktura wygląda następująco:   

• Dla wartości obiektu do 150 000 XNUMX euro: stawka wynosi 3%.
• Koszt 150 001 euro do 500 000 XNUMX euro: podatek oblicza się jako stałą kwotę 4 euro plus 500% od kwoty przekraczającej 5 000 euro.
• Dla cen powyżej 500 001 XNUMX euro: podatek jest stałą kwotą 22 000 euro plus 6% od kwoty przekraczającej 500 000 euro.

Podstawą opodatkowania jest szacunkowa wartość nieruchomości, ustalana przez gminny urząd skarbowy. Urząd ten porównuje cenę określoną w umowie z cenami rynkowymi podobnych nieruchomości w okolicy, aby zapobiec zaniżeniu wartości. Po zawarciu transakcji kupujący otrzymuje oficjalne zawiadomienie o konieczności zapłaty podatku, co należy zrobić w określonym terminie (zwykle od 15 do 30 dni), aby uniknąć naliczenia kar.   

Nowy system podatkowy to nie tylko podatek od luksusu. Według urzędu statystycznego ma on znaczący wpływ na rynek dóbr ze średniej półki cenowej. Monstatśrednia cena metra kwadratowego nowych budynków w regionie nadmorskim w pierwszym kwartale 2025 r. wyniosła 2 328 euro. Zatem standardowy dwupokojowy apartament o powierzchni 70 m² będzie kosztował około 162 euro. 960 EUR. Ta cena automatycznie przenosi ofertę z podstawowej kategorii 3% do wyższej kategorii 5%.

Progresywna stawka podatku od przeniesienia praw własności (obowiązuje od 1 stycznia 2024 r.)

Rynek pierwotny i wtórny: kluczowe różnice w podatku VAT

W przypadku zakupu nowej nieruchomości bezpośrednio od dewelopera będącego podatnikiem VAT (PDV) kupujący zwolnione z płacenia podatku od przeniesienia własności. Powodem jest to, że cena takiej nieruchomości zawiera już podatek VAT w wysokości 21%, który deweloper odprowadza do państwa.   

To stwarza potężną zachętę finansową, która fundamentalnie zmienia podejście do porównywania nieruchomości nowych i używanych. Rozważmy przedmiot o wartości 250 000 euro.

1. Na rynku wtórnym podatek od przeniesienia własności wyniesie 4 500 € + 5% z (250 000 € – 150 000 €) = 4 500 € + 5 000 € = 9 500 euro.   
2. Na rynku pierwotnym (w przypadku zakupu od dewelopera będącego podatnikiem VAT) podatek ten wynosi 0 euro.

Daje to przewagę cenową wynoszącą 9 500 euro na nowy budynek, co stanowi 3.8% wartości nieruchomości. Dla każdej nieruchomości ponad 150 000 euro „Rzeczywista” różnica w cenie między nową a podobną nieruchomością z rynku wtórnego jest pomniejszana o kwotę zaoszczędzonego podatku. To sprawia, że ​​nowe budynki są znacznie bardziej atrakcyjne, biorąc pod uwagę same koszty nabycia.

Opłaty notarialne i prawne: zapewnienie bezpieczeństwa transakcji

Usługi notarialne w Czarnogórze są regulowane przez państwo, a ich koszt zależy od kwoty transakcji. Stawki są ujednolicone, co zapewnia przewidywalność procesu rejestracji.   

Oficjalna tabela opłat notarialnych (bez VAT)

Maksymalna opłata notarialna nie może przekroczyć 5 euro. Należy pamiętać, że wszystkie podane stawki nie zawiera podatku VAT w wysokości 21%, która jest doliczana do kwoty końcowej. W przeciwieństwie do niektórych innych jurysdykcji, opłaty notarialne w Czarnogórze stanowią niewielką część całkowitych kosztów nabycia, zazwyczaj mniej niż 1% wartości nieruchomości.

Szczegółowa analiza rynku nieruchomości: gdzie bardziej opłaca się kupować →

Inne powiązane koszty: tłumacze i prowizje agencyjne

Licencjonowany tłumacz sądowy: Ponieważ wszystkie dokumenty prawne sporządzane są w języku czarnogórskim, zagraniczni nabywcy, którzy nie znają tego języka, muszą mieć przy transakcji obecność licencjonowanego tłumacza sądowego.

• Tłumaczenie ustne (u notariusza): stawka standardowa 50 euro za godzinę.   
• Tłumaczenie pisemne (umowa kupna-sprzedaży): 15–20 euro za stronę (1 200 znaków drukowanych). Standardowa umowa obejmująca 8-10 stron będzie kosztować 120-200 euro.   

Prowizja agencji nieruchomości: Istnieje pewna dwuznaczność w tej kwestii, która wymaga uwagi.

• Model dominujący: W większości przypadków sprzedający płaci agencji prowizję. Jej wysokość wynosi 5% ceny sprzedaży. Zatem dla kupującego usługi pośrednika są bezpłatne. Zasada ta dotyczy zarówno rynku pierwotnego, jak i wtórnego.   
• Wyjątki: Kupując na rynku wtórnym, niektóre agencje mogą płacić prowizję kupującemu lub stronom transakcji. Ta rozbieżność podkreśla wagę wcześniejszego ustalenia struktury prowizji z agentem, aby uniknąć nieoczekiwanych wydatków przy finalizacji transakcji.

Przewodnik po zakupie nieruchomości w Czarnogórze w 2025 r.: instrukcje krok po kroku z przykładami i przypadkami →

Roczne i bieżące koszty posiadania – długoterminowe zobowiązania finansowe

W tej sekcji znajdziesz przewodnik po regularnych wydatkach związanych z posiadaniem domu, który pozwoli Ci stworzyć realistyczny roczny budżet na utrzymanie Twojej nieruchomości.

Roczny podatek od nieruchomości (Godišnji porez na nepokretnost)

Wszyscy właściciele nieruchomości w Czarnogórze, zarówno rezydenci, jak i obcokrajowcy, są zobowiązani do płacenia rocznego podatku od nieruchomości. Stawka podatku jest ustalana przez lokalną gminę (opština) i wynosi od 0.25% do 1.0% od wartości rynkowej nieruchomości.   

Na wysokość stawki wpływa kilka czynników: lokalizacja (w popularnych turystycznie miejscowościach, takich jak Budva i Kotor, stawki są wyższe), rodzaj nieruchomości, jej wiek i stan. Przykładowo, w przypadku apartamentu wartego 100 000 euro roczny podatek może wynosić od 200 do 350 euro. Podatek płaci się w dwóch równych częściach, zazwyczaj przed 30 czerwca i 31 października.   

Opłata klimatyczna dla właścicieli nieruchomości (Turistička taksa)

Należy wyraźnie rozróżnić dwa rodzaje opłat, które często są mylone:

1. Boravišna taksa (opłata rejestracyjna turysty): Jest to opłata dzienna w wysokości 1 euro od osoby, którą uiszczają wszyscy turyści i goście za pobyt w kraju. Właściciele nieruchomości, którzy mieszkają w swoich nieruchomościach, są zazwyczaj zwolnieni z tej opłaty.   
2. Opłata turystyczna (podatek roczny dla właścicieli): Jest to odrębny, roczny podatek pobierany od zagranicznych właścicieli „drugich domów” (czyli nieruchomości wakacyjnych) położonych w oficjalnie uznanych regionach turystycznych. Jest on obliczany według specjalnego wzoru, uwzględniającego powierzchnię nieruchomości oraz współczynniki lokalne, i płacony razem z rocznym podatkiem od nieruchomości. Stwierdzenie, że wynosi on 10–15% rocznego podatku od nieruchomości, jest uproszczeniem; wzór naliczania jest bardziej złożony.

Kompleksowa analiza płatności za media (Komunalije)

Elektryczność: W Czarnogórze obowiązuje dwutaryfowy system rozliczeniowy.

• Stawka dzienna (Viša tarifa – VT): Obowiązuje od 07:00 do 23:00. Koszt wynosi około 0.09 euro za kWh (bez VAT).
• Night/discounted rate (Niža tarifa – NT): Ważne od 23:00 do 07:00 oraz w weekendy. Koszt wynosi około 0.05 euro za kWh (bez VAT).   
• Średnia ocena: Różni się znacznie w zależności od sezonu i zużycia. Średnie miesięczne rachunki dla gospodarstw domowych wahają się od 29 euro poza sezonem do ponad 40 euro w miesiącach letnich. Rodzina mieszkająca w mieszkaniu o powierzchni 80 m² może spodziewać się miesięcznych kosztów rzędu 30–100 euro.

Zaopatrzenie w wodę i kanalizacja: Stawki opłat różnią się znacznie w zależności od gminy.

• Gmina Budva: Koszt waha się od 1.60 do 2.70 euro za metr sześcienny (m³).   
• Całkowity zasięg według kraju: W innych regionach stawki mogą się wahać od 0.30 do 1.20 euro za m³.   
• Średnia ocena: Typowa rodzina wydaje 15–20 euro miesięcznie.   

Wywóz śmieci (Odvoz smeća): Jest to skromna miesięczna rata.

• W przypadku mieszkania: 5-10 euro miesięcznie.   
• W przypadku domu prywatnego: 10-12 euro miesięcznie. W niektórych gminach opłata jest obliczana na podstawie powierzchni, np. 0.06 euro/m².   

Ogrzewanie i gaz: Ogrzewanie centralne i gaz praktycznie nie istnieją. Ogrzewanie jest zazwyczaj elektryczne (klimatyzatory, grzejniki), co znacznie podnosi rachunki za prąd zimą. Gaz do gotowania jest używany w butlach. Koszt butli to około 60 euro, a jej uzupełnienie (wymiana) to koszt 12-15 euro.   

Komunikacja: Internet i telewizja

Koszt usług komunikacyjnych w Czarnogórze jest konkurencyjny.

• Internet domowy: Pakiety podstawowe kosztują 15-25 euro miesięcznie. Szybkie łącza światłowodowe mogą kosztować nawet 25-50 euro.   
• Internet mobilny: Karty SIM dla turystów oferują większe pakiety danych, np. 500 GB za 10–15 EUR.   
• Telewizja kablowa/satelitarna: 10–20 euro miesięcznie w zależności od wybranego pakietu kanałów.   

Serwis, zarządzanie i konserwacja

Opłaty dla spółki zarządzającej (w przypadku kompleksów mieszkaniowych):

• Budynki standardowe: 10–25 euro miesięcznie za apartament za podstawowe usługi (sprzątanie wejścia, utrzymanie czystości w częściach wspólnych).   
• Kompleksy nowoczesne/elitarne: Opłata jest często naliczana za metr kwadratowy i waha się od 0.50 do 4.50 euro/m² miesięcznie. W przypadku mieszkania o powierzchni 60 m² może ona wynosić od 30 do 270 euro miesięcznie. Opłaty te obejmują zagospodarowanie terenu, utrzymanie basenu, ochronę itp.   

Utrzymanie domu prywatnego:

• Czyszczenie szamba: W przypadku domów niepodłączonych do kanalizacji miejskiej koszt usługi wynosi 50-200 euro za wizytę. Procedura jest wymagana raz lub dwa razy w roku.   

Ubezpieczenie mienia: Jest to często pomijany, ale bardzo istotny wydatek, mimo że ubezpieczenie nie jest obowiązkowe w Czarnogórze.

• Koszt: Podstawowe ubezpieczenie może kosztować zaledwie 24 euro rocznie, podczas gdy bardziej kompleksowe pakiety, obejmujące na przykład ochronę przed trzęsieniami ziemi, kosztują około 135–150 euro za standardowy apartament. Czasami koszt jest obliczany na podstawie powierzchni i waha się od 0,52 do 1,98 euro za metr kwadratowy rocznie – wszystko zależy od poziomu ochrony. Ważne jest jednak dokładne zapoznanie się z warunkami polisy: często wysokość odszkodowania z polisy okazuje się zbyt niska i nie pokrywa rzeczywistych strat.

Przeczytaj szczegółowy artykuł o kosztach życia w Czarnogórze →

Razem: wydatki na nieruchomości

Obliczanie całkowitego kosztu: trzy scenariusze z życia wzięte

Podsumowanie obliczeń dla trzech scenariuszy nabycia i posiadania nieruchomości

Uzyskiwanie dochodu: podatki od dochodów z wynajmu nieruchomości

Podatki od dochodów z wynajmu dla osób fizycznych uległy ostatnio zmianie. Wcześniej obowiązywała stawka ryczałtowa w wysokości 9%. Nowa standardowa stawka podatku dochodowego wynosi 15%dotyczy to również dochodów z wynajmu.

Proces obliczania podatku wygląda następująco:

1. Roczny dochód brutto z wynajmu: Na przykład 500 euro miesięcznie x 12 miesięcy = 6 euro.
2. Odliczenie standardowe: Prawo może przewidywać standardowy odpis amortyzacyjny i wydatki (np. 30%), który zmniejsza podstawę opodatkowania. Podstawa opodatkowania = 6 000 euro x 70% = 4 200 euro.   
3. Kwota podatku do zapłaty: 15% z 4 200 euro = 630 euro.

Zeznanie podatkowe za poprzedni rok należy złożyć w lokalnym urzędzie skarbowym do 30 kwietnia bieżącego roku. Zmiana z 9% na 15% oznacza znaczny wzrost obciążeń podatkowych dla właścicieli nieruchomości. Zmiana ta, w połączeniu ze wzrostem cen nieruchomości i podatków od zakupu, musi zostać uwzględniona przy obliczaniu zwrotu z inwestycji w nieruchomości na wynajem.

Dla właścicieli, którzy planują wynająć swoją nieruchomość, ale nie mają możliwości lub chęci, aby to zrobić, optymalnym rozwiązaniem jest przeniesienie nieruchomości do profesjonalnej agencji w celu zarządzaniaTaki pełny cykl obsługi obejmuje z reguły wyszukiwanie i komunikowanie się z najemcami, organizację przyjęć i wymeldowań, monitorowanie stanu nieruchomości, terminowe opłacanie wszystkich rachunków za media, podatków i rozwiązywanie wszelkich bieżących problemów.

Za tę kompleksową usługę, która uwalnia właściciela od wszelkich kłopotów, firmy zarządzające pobierają zazwyczaj prowizję w wysokości ok. 20% z czynszu. Nasza firma MD Realty świadczy usługi zarządzania nieruchomościami na dokładnie takich, standardowych warunkach rynkowych.

wniosek

Analiza pokazuje, że sytuacja finansowa rynku nieruchomości w Czarnogórze uległa znaczącej zmianie. Wprowadzono progresywny podatek od przeniesienia własności nieruchomości, a stawka podatku od dochodów z najmu wzrosła. Działania te wskazują na to, że rynek staje się coraz bardziej dojrzały, a państwo dąży do generowania większych dochodów z sektora nieruchomości.

Jednocześnie, pomimo wzrostu kosztów, koszt zakupu i posiadania nieruchomości w Czarnogórze pozostaje atrakcyjny w porównaniu z innymi krajami europejskimi. Najważniejsze jest, aby podejść do tego procesu z przemyślanym planem finansowym, uwzględniającym wszystkie możliwe koszty.

Oto, co potencjalni nabywcy muszą wziąć pod uwagę:

1. Przeprowadź dokładną kontrolę (należyta staranność) wszystkich aspektów nieruchomości i wszystkich związanych z nią płatności przed podjęciem decyzji o zakupie.
2. Oblicz wydatki osobno Na rynku pierwotnym i wtórnym. Zakup nowego budynku od dewelopera będącego podatnikiem VAT może przynieść znaczne oszczędności podatkowe.
3. Uwzględnij w swoim budżecie dodatkowe 5-10% – zwłaszcza przy zakupie drogiej nieruchomości na rynku wtórnym. Środki te pokryją wszystkie koszty, aby uniknąć nieprzewidzianych wydatków.
4. Przyciągnij doświadczonych prawników i agentów nieruchomości, aby przeprowadzić transakcję w sposób kompetentny i zapewnić przejrzystość i uzasadnienie wszystkich kosztów.

Jeśli masz jakiekolwiek pytania, skontaktuj się z nami, a udzielimy Ci bezpłatnej konsultacji.